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郑州地区个人做银行房产抵押贷前要做好哪些准备?


郑州地区个人做银行房产抵押贷前要做好哪些准备?


银行的房产抵押贷款因其利息的低廉,提供资料的相对简单,深受广大借款朋友的喜爱,但是,虽然相对来说简单一点,要想提高成功率还是需要提前准备。郑州地区银行抵押贷款的准备期至少需要6个月时间,经办周期给自己空余1~3个月应当足够。以下着重谈下个人经营类和消费类房产抵押贷款,其他产品暂不作讨论。

1.流水准备:尽量将流水放在借款人名下,对私对公都可以。例如将全家人的收款都放在借款人账户里。笔者见过一些做工程的朋友,流水都体现在别人公司名下,别人公司又只起到挂靠作用,这种情况虽然能做,但想做利息较低的贷款产品难度较大。财报的话贷款金额3000万以下银行看得少,金额在3000万以上一般要求3年报表都是盈利,最好盈利是递增的。


2.贷款时间准备:一年中年初贷款资质的要求会相对低一些。同一款银行产品,可能3月份的政策要比8月份的政策宽松许多。所以贷款也是抓前不抓后。宁可早点批复出来,也不要等到银行停止放款了再去找其他银行批款。笔者接到过一位朋友就是从别的银行转过来的,抵押流程都做完了没想到银行当年放款任务已完成不放款了,只能找新的银行批款,这时候难度就比更大了,需要花费的费用也更多了。

3.公司资质准备:按揭类贷款(借款用途为房屋按揭)对公司经营范围看得不重;经营性抵押(借款用途为做生意用)对公司经营范围看得紧一些(金融类、娱乐类、三材类等产能过剩的行业银行会慎重考虑)。对此,该申请新公司的申请新公司,该关掉的没用的公司我们应当咨询好专业人士,不合适的就关掉,特别是投资管理、金融、房产公司,直接是银行禁入行业,不批款。笔者遇到过一个客户,虽然名下有投资管理公司,但未实际经营,多数银行都当场被拒签,但偶尔个别银行还可以做,但是,需要沟通操作下。大多数银行要求公司成立1年以上,个别半年以上,极个别没有要求;消费类(借款用途为个人消费)也会看公司性质,如果公司性质不好的话要给出合理解释。当然,消费类贷款没公司也可以做。

4.产权明晰:离过婚的朋友要注意财产分割明晰。某些银行对债权也会要求分割明确。所以离婚的时候一定要把财产分割写清楚,特别是固定资产与大额负债。笔者遇到过一朋友去民政局离婚,民政局的同志不是很配合写银行要求版本的分割协议书。这时候一定要坚定自己的立场,维护自己的合法权益将离婚协议中的财产分割写清楚,不然做贷款的时候会遇到不必要的麻烦。

5.征信:一定不要有逾期!贷款前半年逾期会极大地影响贷款成功率。基本控制在两年内不超过6次逾期,半年内没有逾期,逾期日不超过2个月为适。超过这个范围将大大增加操作难度。征信的好坏和能不能贷成功及利息高低是非常相关的,一定一定要谨慎对待。

6.有没有老人小孩名字:
如果产证上有18岁以下或者65岁以上老人名字,能去掉的就去掉。不然有小孩名字的可能会减可贷金额,有老人名字的会影响可做银行家数,降低自己批款概率。

7.房龄:目前郑州地区银行大部分只能做房龄20年内的,也有做25年内房龄的,只有一个行可以做30年内的。30年以上的就不用想了。至少目前没有银行可做。


以上几点大概覆盖了相关的主要点。只要不以上几点提前做好,你会拿到最低的银行利息以及更高的贷款成功率。


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